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由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的2019年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会于5月23日上午举行。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强研究员发言。

大家好，感谢邀请，非常高兴跟大家就房地产的问题谈点看法。短期来看，不确定性确实是增加，但是长期来看，房地产市场还有它的发展规律。下面我谈一下房地产市场和房地产业转型升级的一些大的趋势。实际上也作一个简要的归纳总结。

第一， 以新房市场为主转为存量房市场为主。这是一个大趋势，最突出的就是北京，2018年，北京市商品房交易量存量房占到80%左右，如果是商品住宅本身来看，比这个还要高。

第二，由卖方市场为主转向买房市场为主，这也是一个大的趋势和规律。过去主要是卖方市场，后来有一点摇摆，在市场经济下，都是以买方市场为主。房改之前我们主要是以租房为主，搞了房改之后，过于强调商品化，都是强调卖，但是现在回归到租购并举，也是符合市场规律的。另外市场需求主体从过去的刚性需求为主转变为改善性的需求为主，实际上是置换性的需求，卖掉小房、差一点的房，买大的好一点的房为主。不光是买新建的商品房，也可能是买旧的住房，实际上是一个梯度的转换。

第三，我们讲的房地产实际都是城市房地产，但是将来恐怕也是城乡并举或者是城乡融合发展，或者是城乡房地产的统一市场，这也是一个规律。我觉得在西方肯定不分这个东西，市场就应该是统一的、双向的。

第四，从以房地产开发为主，转向房地产的投资和证券化为主，从国外房地产市场发展的大规律来看，也可以说成三大发展三段。第一，以开发为主的阶段，我们国家已经进入到尾声。下一步是投资，不能误解为炒作，实际上是购买之后租赁，以获取租赁的收益为主。我们要发展住房租赁市场，没有住房的投资哪有住房租赁市场呢?但不能简单的理解为投机炒作。还有证券化，最高级的就是证券化为主，中国这个时代也开始到来了。和这个密切相关的就是从过去的大拆大建转化为城市更新。

第五，以房地产商品为主转向房地产的服务为主或者是房地产的专业服务为主，房地产业这个主体，咨询、顾问、评估、经济服务、物业服务和房地产资产管理、运营、保值增值。另外，还有一个和房地产密切相关的转型，就是从生人社区为主转向熟人社区为主，中国过去都是熟人社区，快速城镇化之后，变成都是生人社区，左右邻居隔壁都不熟。当我们的城镇化逐步成熟，稳定下来之后，又转为熟人社区，过去的逻辑大的都要改变。在一个生人社区，就像我们到火车站吃个面一样，搞的质量不太好，如果熟人去，就是回头客。

第六，还有一个影响房价市场和房地产业的主要因素也发生了变化。过去我们说三大因素。一是过度短缺，改革开放之初人均居住面积是3.6平方米，建筑面积7.6，现在都是接近平稳，我觉得还有一点空间，但是总的来讲短缺问题总体上基本解决了。二是城镇化，我们也进入了后面的部分，但是总的来讲城镇化也是在减速的，大量的农村人口进入到城市里，带来了需求。三是房屋的质量差寿命短，现在这些东西都发生了变化。将来最主要的因素就是人口的流动，人口的流动不是从农村到城镇的，而是在城镇之间的流动，甚至流向大的都市圈或者是少数的明星城市，我们也不希望出现这个情况，但是从世界规律来看就是这样。像日本，东京承载了日本的多少人口，韩国首尔、法国巴黎、英国伦敦，当然这些国家也小，美国也是东部和西部，我们也希望均等化的基础设施发展，但是这和人口的流动规律有关系，引发出来的城市的房地产分化。

我比较赞同牛所长刚才谈到的，土地政策、货币信贷这些金融政策对房地产市场的影响也是非常大的，还有一些其他的因素恐怕跟过去的逻辑协调不完全一样。

关键词： 蓝皮书 房地产市场